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机会跌出来了吗?关于当前债市的一个重要事实

基金助手 2019-4-15 15:2526

  除了社融企稳,当前债券市场的一个重要事实是,2018年利率下行蕴涵的两大市场预期,一、出口大幅下滑,二、房地产投资大幅下滑,都没有兑现。

  出口,不用多说,数据亮瞎了。

  下面重点说说房地产。

  房地产开发投资包括设备器具购置、建筑工程、安装工程、其他费用(土地购置费)四个部分。其中,建筑工程占比最大,其次是其他费用,设备器具购置的占比最小。简单来看,房地产开发投资完成额可以分为土地购置费和建安支出两大部分,对应着土地投资和施工阶段投资,而建安支出平均占据房地产开发投资完成额的70%以上。

  在以往的房地产周期里,房屋新开工大致滞后于商品房销售约6个月,土地成交与房地产销售保持同步,施工面积增速略滞后于新开工面积。但是,本轮地产周期的节奏完全错位了。

  由于房产商本轮补库存行为较晚,在2016年房屋销售面积触顶后,土地成交面积一直直到2018年中旬才见顶。2018年全年,土地购置费用的回升对房地产投资起到了较强的支撑作用。

  而16-18年较高比例的项目在开工后出现了停缓建的情况(受房地产政策以及融资环境的影响),新开工面积和施工面积之间持续出现了一个较大的背离。而随着融资环境改善和房地产政策的转暖,这些长期积累的停缓建项目在2019年将加速进入施工阶段。

  此外,2018年商品房年期房的销售比例高达85%,销售到竣工平均为两年,在刚性合约的约束下,这部分期房陆续将在2019-2020年内进入竣工阶段,这进一步加剧了2019年房地产施工的紧迫性。

  而且,可能“防风险”又要重新回来了。自从总理提及“票据融资、短期贷款上升较快,不仅可能造成套利和资金空转,而且可能会带来新的潜在风险”,2月末资金面便开始出现了超季节性的紧张。3月跨季虽再次历劫但有惊无险,但是上周资金面再次出现了值得警惕异常的信号:隔夜开盘利率火速攀升,甚至出现与7天倒挂(据传受到指导)。在央行确认基本面无虞的情况下,“防风险”可能将重新上纲上线。貌似最受期待的,就是外围市场的黑天鹅了。

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